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张建生律师 张建生,天津胜建律师事务所,主任律师手机号13920489928,QQ:1779595291一九八六年大学本科毕业后,一直致力于法律学习和研究。先后担任多家企事业单位的法律顾问,主持和参与了企业的购并和改制工作... 详细>>

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房产纠纷

商品房买卖中出卖人的权利和义务分别是什么

  权利瑕疵担保,是指出卖人担保其出卖的标的物的所有权完全转移于买受人,第三人不能对标的物主张任何权利。当标的物出现权利瑕疵是,出卖人就要承担责任,那么承担责任的条件和方式有哪些呢?本文通过案例为您解读。

  案情:

  2000年4月20日,某商场与某经贸公司签订价值450万元的空调器买卖合同,合同约定:商场从经贸公司购买空调器1000台,总价款450万元,合同签订后三日内商场应当向经贸公司支付首期货款150万元;经贸公司应于2000年5月25日前将1000台空调器送至商场;货到后5日内商场付清全部货款。合同签订后,商场于2000年4月21日支付了150万元首期货款。2000年5月20日,经贸公司将约定的1000台空调器送至商场中,商场于次日支付了余下的300万元货款。2000年6月2日,某商业银行向商场发出通知,以商场所取得的空调器已经由经贸公司于2000年3月向商业银行设定抵押为由要求商场停止销售,同时向商场出具了经过公证的抵押合同等资料。

  商场经过协调后不能解决问题,遂将经贸公司诉至人民法院要求经贸公司返还货款,赔偿损失。人民法院经审理后支持了商场的诉讼请求。

  评析:本案涉及买卖合同中出卖人的权利瑕疵担保责任问题。

  买卖合同是转让物的所有权的合同,所谓标的物的权利瑕疵,是指买卖合同的标的物上有第三人的权利,导致买受人对合同标的物将来享有的所有权不完全。权利瑕疵主要有以下两种情况:

  第一,标的物的所有权属于第三人而不属于出卖人,或者第三人与出卖人对标的物共同享有所有权;

  第二种情况是指出卖的标的物的所有权受到限制,即标的物上设有其他权利致使所有权人不能完全自主地行使所有权,如抵押权等。

  所谓权利瑕疵担保责任,是指买卖合同的出卖人就标的物的所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。合同法第一百五十条规定:“出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向受让人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。”

  出卖人承担权利瑕疵担保责任的条件是:

  首先,权利瑕疵必须是在买卖合同成立时就存在,即权利瑕疵应当发生于买卖合同成立之前,并且在合同成立时该权利瑕疵仍然存在。如果第三人在买卖合同成立之后才发生对买卖标的的权利,则出卖人对买受人承担的是违约责任而不是权利瑕疵担保责任。

  其次,买受人在订立合同时不知道并且也不应当知道买受人对标的享有的权利存在瑕疵。根据合同法的规定,买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的,出卖人不承担权利瑕疵担保责任。

  第三,第三人已经向买受人主张权利。虽然合同标的存在买受人不知道的权利瑕疵,但是对合同标的享有权利的第三人没有向不向买受人主张的权利或者第三人的权利已经自动放弃或者因法定事由而丧失,则买受人的权利实际上没有受到侵害,所以出卖人不承担权利瑕疵担保责任。当第三人向买受人主张权利时,买受人可以请求出卖人承担责任。

  出卖人承担责任的方式主要有以下几种:

  1.继续实际履行合同。因买卖合同标的的权利瑕疵致使买受人取得的标的被第三人依法取得后,买受人可以要求出卖人重新提供出卖物,因此而引起的合同履行期限延误的,出卖人应当依照合同及法律的规定承担迟延履行合同的责任。

  2.解除合同。当出卖人实际不能履行或者买受人认为没有必要履行合同时,买受人可以主张解除合同,出卖人应当承担合同不能履行的责任。

  3.赔偿损失。如果因第三人主张权利给买受人造成损失时,出卖人应当赔偿。

  4.支付违约金。需要指出的是,此处所指违约金仅限于有关权利瑕疵的违约金,如果买卖合同中没有关于权利瑕疵的违约金的约定,买受人则不能主张。

  相关法律规定:

  《合同法》第150条规定:“出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律另有规定的除外。”

  《合同法》第151条规定:“买受人订立合同时知道或者应当知道第仁人对买卖的标的物享有权利的,出卖人不承担本法第150条规定的义务.”

  《合同法》第152条规定:“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的,可以中止支付相应的价款,但出卖人提供适当担保的除外”



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