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张建生律师 张建生,天津胜建律师事务所,主任律师手机号13920489928,QQ:1779595291一九八六年大学本科毕业后,一直致力于法律学习和研究。先后担任多家企事业单位的法律顾问,主持和参与了企业的购并和改制工作... 详细>>

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律师姓名:张建生律师

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房产纠纷

商品房买卖中出卖人的办证义务

  商品房买卖合同中,出卖人负有提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件完成房地产权属初始登记的备案义务。

  出卖人在约定或法定期限内完成上述备案义务,已排除买受人办理权属证书的前置障碍,逾期办证非系出卖人的原因,买受人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定追究出卖人的违约责任,不予支持。

  【基本案情】

  2008年6月2日,潘某某为购买位于安吉县递铺镇云鸿大厦1幢1217号商品房,与昌某公司签订了商品房买卖合同一份,房款总价255101元,双方并就产权登记事项作了约定,出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属(契税证、房屋所有权证、土地使用权证)登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人每天按买受人所交金额的万分之二向买受人支付违约金。

  2008年11月17日,潘某某出具商品房(购买)登记委托书,昌某公司签认受托办理房屋登记事项承诺书。

  2009年10月27日,潘某某所购预售房所属的云鸿大厦工程竣工验收并报安吉县规划与建设局备案。同日,安吉县房地产管理处向昌某公司发出云鸿大厦1幢商品房符合交付条件准予办证的通知。次日,潘某某向昌某公司出具委托办理土地证及领证手续的委托书。

  2009年11月26日,合同双方办理交房手续。

  2009年12月27日,昌某公司在安吉县国土资源局办理土地使用权分割登记备案手续。

  2010年1月4日,昌某公司办理完成房屋初始登记。

  2010年1月19日,昌某公司办理完成房产交易税及物业基金缴费事宜。

  2010年1月21日,昌某公司将办证资料送至地税办证窗口,地税办证窗口于3月3日制发契税证。

  2010年4月8日,安吉县房地产管理处制发房屋所有权权证,

  2010年6月10日办理完成房屋抵押登记(即他项权证的办理)。

  2010年7月1日,安吉县国土资源局制发土地使用权证。

  2010年8月10日,潘某某收到昌某公司关于领取权属证书的通知。嗣后,潘某某以未在商品房交付使用之日起90日内取得权属证书为由,要求昌某公司承担违约责任。

  【法院审判】

  法院经审理认为:原、被告双方签订的商品房买卖合同,系双方真实意思表示,且不违反法律和行政法规的禁止性规定,合法有效。商品房买卖合同中第十五条约定,被告应将需由其提供办理权属登记的备案资料在商品房交付使用后90日内提交产权登记机关。该合同条款虽未具体明确被告应提供哪些备案资料,但依据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》对房屋所有权转移的规定,可确定出卖人应负有提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以等其他有关证明文件的义务,该义务应属出卖人的法定义务,故上述合同条款系对出卖人即被告履行上述法定义务期限之约定。

  现被告分别于2009年12月27日、2010年1月4日完成土地使用权分割和房屋初始登记的备案,上述时间均未超出双方约定交付房屋(房屋于2009年11月26日交付)后90日内备案时间,因此被告已依约履行自己应承担的协助办理房产权属登记义务,不构成违约。

  一审宣判后,双方当事人均未上诉,一审判决已经发生法律效力。

  【小编说法】

  在此小编提醒各位微友:商品房买卖合同中出卖人有办证义务:按照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条之规定,转移标的物所有权与买受人是出卖人应负的义务。我国的不动产物权变动采取的是交付+登记模式,不动产所有权的转移必须办理所有权登记手续,取得权属证书。权属证书的取得,具体依据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》对房屋所有权转移的规定,权属证书的登记与核发由行政部门具体实施,权属证书的取得,首先应由买受人申请,出卖人应提供协助并提供必要的证明文件,即出卖人应在约定或法定的期限内提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件完成房地产权属的初始登记的备案义务。其次,买受人在约定和法定的期限内向登记部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时,应按合同约定或法定期限内提供相关的证明材料。由此可见,出卖人所负有办证义务具体表现为,出卖人应在约定或者法定的期限内完成房屋权属的初始登记的备案,并在买受人申请办理权属证书时,能够提供权属证书登记的相关证明。



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