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张建生律师 张建生,天津胜建律师事务所,主任律师手机号13920489928,QQ:1779595291一九八六年大学本科毕业后,一直致力于法律学习和研究。先后担任多家企事业单位的法律顾问,主持和参与了企业的购并和改制工作... 详细>>

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律师姓名:张建生律师

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房产纠纷

不办理房产证的法律后果

  房产证是在房产购买之后一定要办理的一个证件,房产证最为重要的一个作用就是可以保证相关的房产产权人的产权证的,但是很多人都不知道如果不办理会有什么后果。下面就让小编为大家带来不办理房产证的法律后果的相关内容,一起来看看吧。

  一、不办理房产证的法律后果

  买受人在房屋交付后,出卖人长期不给买受人办理房产证的,首先应根据双方在房屋买卖合同中的约定,要求出卖人协助买受人办理房产证,逾期办理可以根据合同约定要求出卖人承担违约金。

  其次如果在房屋买卖合同中没有约定办证时间的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律若干问题的解释》以及《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;在上述约定或规定的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,作为买受人有权请求解除房屋买卖合同后退房,并可以要求出卖人赔偿损失。

  法律依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

  二、房产证加名征税

  “谁首付,离婚后房子归谁”,《婚姻法解释(三)》(以下简称“《解释三》”)一出台,有舆论认为,会掀起一股房产添名高潮。走访泉州市房地产管理部门获悉,尚无因《解释三》出台后,要求在房产证上添名的案例,但咨询的人数不少。那加个名要不要交税,税务部门表示,“婚前房产契税税率3%,计税价格为评估价格的一半”,也就是说一套评估价为100万元的房产,要加个名,要缴契税1.5万元。

  房产证上加名字及办理费用,主要分为三种情况:

  第一种情况:有房无贷

  办理流程是:

  1、带好三证(结婚证、身份证、房产证)正本及复印件。

  2、去房屋所在地区的房地产交易中心,先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的,窗口工作人员会审核提交的材料,如果材料齐全就给你们一个号码,然后凭号码去相关窗口办理。

  3、办理房产证上加名字所需费用:110元手续费,明细如下:80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费,如顺利20天后可拿到新的房产证。

  4、新房产证可以设定密码,房地产交易中心会告知你一个初始密码,之后可自行更改。

  第二种情况:有房有贷

  办理流程是:

  1、先去银行办理抵押变更手续(具体事宜请咨询各银行)。

  2、办理房产证上加名字所需费用:除支付上述110元手续费外,如贷款是纯公积金的,还需另外支付100元;如贷款是组合形式的(公积金+商业贷款),还需另外支付200元。

  3、其他步骤同“有房无贷”。

  第三种情况:如果还没有结婚或者没有直系血源关系的,需要在房产证上加名字,情况会复杂很多,因为那将视为房屋买卖,需要交如下费用。

  1、每平方米2.5元交易费。

  2、不满5年,5.5%的营业税加1%个调税(时间段从产证发证日期到交易日未止),满5年则不需要。

  3、万分之5的印花税。

  4、4本合同,每本约5元(各区交易中心不一样)。

  5、男方转让50%,所有的税按市场价格计算,如果100万的房子记税值就是50万。

  6、产证上有几人转让的,产证权益按平均分。

  三、房产抵押贷款

  房屋抵押消费贷款

  首先偶们先了解下什么是房屋抵押消费贷款。指的是借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款,用于买车、买房等综合性消费,借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。

  贷款人及所抵押房屋所要具备的条件:

  贷款人所具备的条件:

  首先,具有完全民事行为能力的自然人,在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;其次,有北京市常住户口,有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源,具备按期偿还贷款本息的能力;第三,愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;第四,房产共有人认可其有关借款及担保行为,并愿意承担相关法律责任。

  所抵押房产的条件:

  房屋的产权要明晰,符合国家规定的上市交易的条件,可进入房地产市场流通,未做任何其他抵押;房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划,并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的,抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺,并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。



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